7月下旬，财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求“买地金额不得超年度销售额的40％”，含公开市场拿地＋收并购方式获地支出。

该消息目前尚未获得官方证实，但不能说是谣传，之前业内早有传言该政策将于2022年全面执行。

但落地执行前，尚需明确买地金额、年度销售额怎么计算，目前还没有明确结论。

买地金额上，招拍挂拿地金额有公开市场数据，但收并购支出如何确定？

销售额方面，几大排行榜给出的数据不尽相同，以哪个为准？还是以房企自行申报的为准？准确性如何保障？

无论该政策，以何种口径执行，势必会对房企产生一定影响，主要有哪些影响呢？

1、投资区域选择的变化

投资规模受到销售额的限制，同样的销售额带来的货值储备，能否维持原有规模或者增长，成了房企必须考虑的问题。

以前各大开发商为了保持行业地位，实行的“一二线做规模，三四线做利润”的思路，可能会有所转变。

因为显而易见，一线和强二线城市核心位置，货地比较低的项目，不足以维持原有规模。“货地比2.5”成了规模能否持续扩张的分水岭。

聚焦一二线城市核心区域的公司，规模难以扩张甚至保持，基本面较好的三四线城市和二线城市近郊（楼面价8000以下）将成为房企新的战场。

2、项目选择偏好的变化

体量较大的储备型（粮仓）项目，出让难度将增加。

因为该类项目操盘思路，主要是靠前期产品展示拉升溢价，提升后期开发的收益，同步获取土地红利。

土地延迟开发，无法快速转化为签约额，将延缓企业拿地规模，进而影响销售规模扩张。而“短平快”的小地块，或将受到开发商青睐。

3、更加倾向办事效率高的城市

前期报建流程精简，证件办理手续高效的城市，将更受到开发商青睐。快速开盘，快速销售，继续获取投资规模，才能实现规模扩张。

如果以现金流口径来确定拿地支出，按揭放款条件宽松的城市，将在吸取投资资源上具备优势，因为不但可以迅速获得投资规模，同时还能迅速获取投资资金。

4、精装修交付的动力会增强

同样的土地短期内为了转化成更大的销售额，以便获取更大的投资规模，精装修无疑是最有效的手段之一。

以前部分精装修管控经验不足的开发商为了顺利通过验收，规避交付客诉风险，选择开发毛坯房，新政落地后，开发精装修住房的动力将会大大增加。

5、包销、整售

及大宗资产处置动力会增加

一般来讲，开发商为了完成年度销售任务，会在年末采取包销、整售等方式，新政如执行，该操作动力将会大大增加，同时时间可能提前，来提升投资规模。

极端情况甚至可能出现假包销、开发商之间相互包销来冲击销售额，同时获取拿地支出规模。

6、更加偏爱收并购项目

虽然收并购项目也纳入管控，但因为前期工作已经开展，拿地后迅速形成销售额，从而进一步创造拿地投入规模，增加货值储备。

已经做了融资的项目的承债式收购，尤其会受到开发商争抢。因为同样获取土地，已经融资项目，开发商如承债收购，将只需较小的投资支出，就能获得若干倍货值，并能迅速转化为销售额。

举例来说，某项目公开市场拿地10亿，如果拿地后已经做了7亿融资，那么收购方平价收购，只需要3亿投资支出就能获取该项目。

收购部分股权情形下，收并购的对价及溢价支付方式可能延后。收购方可以通过项目保底利润和利润倾斜分配方式保障被收购方利益，从而降低收购时点的投资支出。

7、长库存资产处置的动力会增加

长库存资产一般存在较大去化难度，低价销售将影响企业利润，企业会选择以时间换利润。新政执行后，不排除企业为了维持行业地位，尽快低价处置部分长库存资产以获取投资规模。

8、快周转操盘思路进一步放大

开发商的拿地测算收入成本将大概率趋同，要想获取土地，只能牺牲部分利润来维系规模，利润率或将进一步拉低。

小地块受到追捧，快周转操盘思路将会被进一步放大，房企可能会更多关注ROIC和IRR，而非单纯的净利率。

9、利用政策真空期快拿地

因为该政策虽未正式执行，但大概率最晚2022年前落地。开发商可能利用政策真空期，快速实现销售，储备拿地额度，同时快速回笼资金准备投资弹药。

快速拿地在新政执行前储备货值，这将导致新政执行前市场难以有价格增长预期。

10、明年一季度或抢地

新政执行后，越早拿地，越早产生销售额，当年能产生越多销售额，从而产生更多的投资额度，保障当年及以后的行业地位。明年一季度尤其一月份挂牌土地，或将受到开发商争抢。

11、代建或成为新增长点

一旦传统开发规模严重受限，开发商利润来源将受到限制，代建或者融资代建（不计入拿地支出），或将成为新的利润增长点。

12、可能选择延期三条红线转绿

在“三条红线”压制下，企业未必会有大的拿地动机和资金预算，但因为该政策落地基本确定，部分开发商可能会利用最后的时限提升或者储备未来投资规模，选择延期实现三条红线转绿。

规模对地产来说意味着什么不必多言，无论融资成本、管理的规模效益还是与供方合作地位，都与规模息息相关。

所以上述分析不是胡乱猜测，市场究竟走向何方，短期究竟出现何种走势，市场会给出答案，让我们拭目以待。

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（来源：楼市百科）